Mendirikan atau Membeli Usaha di Bali? Panduan Investor Asing

Banyak warga negara asing (WNA) yang tinggal di Bali akhirnya ingin memiliki usaha sendiri, misalnya studio yoga, kafe, atau hotel kecil. Keputusan pertamanya bukan lokasi atau konsep, melainkan jalur yang ditempuh untuk memulai usaha di Bali. Pilihan ini menentukan risiko pajak, biaya awal, dan seberapa cepat usaha bisa berjalan.

Ada tiga jalur, dan semuanya berujung pada kendaraan yang sama: PT PMA, yaitu perseroan terbatas dengan modal asing. Panduan ini membandingkan ketiganya dari sisi pajak dan due diligence, per Oktober 2026.

Aturan dasar

WNA tidak dapat menjalankan usaha komersial di Indonesia atas nama pribadi. Usaha harus dijalankan melalui PT PMA yang berizin lewat OSS, sistem perizinan berusaha daring pemerintah, dengan kode Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang terbuka untuk penanaman modal asing. Sebagian besar kegiatan pariwisata dan perhotelan terbuka, tetapi ada bidang usaha yang dibatasi atau dicadangkan untuk usaha kecil lokal berdasarkan Perpres 10 Tahun 2021 sebagaimana diubah dengan Perpres 49 Tahun 2021.

Syarat modal dilonggarkan sejak Oktober 2025. Berdasarkan Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025, modal disetor minimum PT PMA turun dari Rp10 miliar menjadi Rp2,5 miliar. Rencana nilai investasi tetap harus lebih dari Rp10 miliar per KBLI per lokasi proyek, di luar tanah dan bangunan, dengan pengecualian untuk sektor tertentu seperti makanan dan minuman.

Tiga jalur memulai usaha di Bali

Jalur 1: mendirikan PT PMA baru

Anda memulai dengan perusahaan yang bersih: tanpa riwayat pajak dan tanpa kewajiban warisan. Konsekuensinya adalah waktu, karena izin, tempat usaha, karyawan, dan pelanggan semuanya dimulai dari nol.

Jalur 2: membeli saham perusahaan yang sudah ada

Jika usaha sudah berjalan melalui PT lokal, Anda dapat membeli sahamnya. Perusahaan itu kemudian menjadi PT PMA dan wajib memenuhi ketentuan PMA, termasuk syarat modal. Izin, kontrak, dan karyawan tetap di tempatnya, sehingga usaha tidak berhenti beroperasi.

Kelemahannya, riwayat perusahaan ikut terbawa. Pajak yang belum dibayar, SPT yang belum dilaporkan, atau kewajiban kepada karyawan tetap menjadi tanggungan perusahaan, dan pada akhirnya menjadi tanggungan Anda sebagai pemilik baru. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) pada umumnya dapat menerbitkan ketetapan pajak hingga lima tahun setelah berakhirnya tahun pajak (Pasal 13 ayat (1) UU KUP). Penjual dikenai pajak atas keuntungan penjualan saham, dan jika penjual bukan subjek pajak dalam negeri, pembeli dapat memiliki kewajiban memotong pajak.

Jalur 3: PT PMA baru membeli aset usaha

Pada jalur ini, Anda mendirikan PT PMA baru yang kemudian membeli peralatan, interior, merek, dan aset lain dari usaha yang sudah berjalan. Perusahaan lama beserta riwayat pajaknya tetap berada di pihak penjual.

Jalur ini membutuhkan administrasi lebih banyak:

• Perusahaan baru harus mengurus izinnya sendiri.
• Perjanjian sewa tempat usaha harus dinegosiasikan ulang atau dialihkan.
• Karyawan harus direkrut ulang, dan kewajiban yang sudah timbul diselesaikan oleh penjual.

Jika penjual sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), penjualan aset pada umumnya dikenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dengan tarif efektif 11% (12% dikali dasar pengenaan pajak 11/12 dari harga). Pembeli yang sudah PKP umumnya dapat mengkreditkan PPN ini, sehingga dampaknya terutama pada arus kas.

Ilustrasi: membeli saham atau membeli aset?

Seorang pembeli asing (fiktif) ingin mengambil alih studio yoga dan pilates di Canggu yang dijalankan PT Contoh Sehat (fiktif), sebuah perusahaan lokal. Penjual meminta harga Rp2 miliar.

Due diligence pajak menemukan bahwa perusahaan tidak memotong PPh Pasal 21 atas pembayaran kepada instruktur lepas selama tiga tahun. Estimasi pajak kurang bayarnya Rp150 juta, belum termasuk sanksi bunga.

Jalur 2, membeli saham:

• Pembeli membayar Rp2 miliar untuk saham dan menanggung eksposur Rp150 juta, ditambah sanksinya.
• Perusahaan juga harus memenuhi syarat modal PT PMA, yang bisa memerlukan tambahan setoran modal.
• Perlindungan diatur dalam perjanjian: pengurangan harga, jaminan ganti rugi (indemnity) dari penjual, atau sebagian harga ditahan di rekening escrow sampai eksposur selesai.

Jalur 3, membeli aset:

• PT PMA baru membayar Rp2 miliar untuk aset. Jika penjual PKP, ada PPN sekitar Rp220 juta yang dapat dikreditkan setelah perusahaan baru dikukuhkan sebagai PKP.
• Eksposur Rp150 juta tetap berada di PT Contoh Sehat.
• Pembeli membutuhkan waktu untuk mengurus izin baru dan menandatangani sewa baru sebelum beroperasi atas nama perusahaan baru.

Tidak ada jalur yang otomatis lebih baik. Membeli saham unggul dari sisi kesinambungan, membeli aset unggul dari sisi awal yang bersih. Angka hasil due diligence yang membuat pilihannya jelas.

Langkah praktis: yang perlu dicek sebelum tanda tangan

1. Pastikan KBLI usaha tersebut terbuka untuk kepemilikan asing.
2. Tinjau SPT, pembayaran, dan catatan pemotongan pajak perusahaan target minimal lima tahun terakhir.
3. Periksa kesesuaian izin usaha, persetujuan bangunan, dan zonasi dengan kegiatan yang sebenarnya.
4. Tinjau perjanjian sewa: sisa jangka waktu, klausul pengalihan, dan apakah pajak sewa sudah dipotong.
5. Daftar karyawan, kontrak, dan kewajiban yang sudah timbul seperti pesangon.
6. Masukkan temuan pajak ke dalam harga, klausul ganti rugi, atau escrow.

Setelah transaksi: kewajiban pajak bulanan PT PMA

Pekerjaan pajak tidak selesai saat transaksi ditutup. PT PMA memiliki kewajiban rutin yang seluruhnya dijalankan melalui Coretax, sistem administrasi pajak DJP:

• Pemotongan pajak: potong dan laporkan PPh Pasal 21 atas gaji, PPh Pasal 23 atas jasa, dan PPh final 10% atas sewa tanah atau bangunan (PP 34 Tahun 2017).
• Angsuran: bayar angsuran PPh Pasal 25 setiap bulan.
• PPN: daftarkan diri sebagai PKP setelah omzet setahun melebihi Rp4,8 miliar, atau lebih awal secara sukarela, lalu terbitkan faktur pajak dan laporkan SPT Masa PPN.
• Tenggat: bayar pajak paling lambat tanggal 15 dan laporkan SPT Masa paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya (PMK 81 Tahun 2024).
• SPT Tahunan: laporkan SPT Tahunan PPh Badan paling lambat akhir bulan keempat setelah tahun buku berakhir.
• Laporan investasi: bagi usaha skala menengah dan besar, sampaikan Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM) melalui OSS setiap triwulan, paling lambat tanggal 15 bulan setelah triwulan berakhir.

Ada satu hal yang sering mengejutkan pemilik baru. Sejak PP 20 Tahun 2026, PPh final 0,5% dari omzet untuk usaha kecil tidak lagi tersedia bagi perseroan terbatas baru seperti PT PMA. Laba dikenai tarif PPh Badan umum 22%, dengan pengurangan tarif 50% atas sebagian penghasilan kena pajak bagi perusahaan dengan omzet sampai Rp50 miliar (Pasal 31E UU PPh).

Memiliki usaha di Bali sangat mungkin bagi investor asing, tetapi jalur yang dipilih menentukan risiko jauh setelah perjanjian ditandatangani. Waktu yang dicurahkan untuk struktur dan due diligence di awal jauh lebih murah daripada memperbaiki masalah di kemudian hari.

Tim business advisory AnB Consulting siap mendampingi Anda dalam due diligence, pendirian PT PMA, dan kepatuhan pajak bulanan. Hubungi kami untuk mendiskusikan rencana Anda.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan merupakan nasihat pajak atau hukum untuk kondisi tertentu. Untuk penerapan pada bisnis Anda, silakan hubungi tim AnB Consulting.